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业内解析:楼市调控的靴子真的落地了吗?

新闻来源:中新网 更新时间: 2013-02-28 16:53

  靴子终于落地了,这或许能很形象地反应出本轮调控措施出台之后市场各方的心态。

  2月20日,本届政府最后国务院常务会议之后出台的房地产调控五点措施,被业界舆论戏称为“最温柔调控”,各项具体内容均被认为不会对当前楼市造成太大影响。

  资本市场甚至将其引为 “利好”,认为随着新“国五条”出台之后,中央政府层面短期内不会对楼市出台更为严厉的措施,靴子落地了,过程非常温柔。

  但或许更接近事实的表述是,这依旧只是政府表明姿态的一次喊话而已,更为严厉的调控措施则早已储备好,一线城市房价加速上涨的趋势则将直接触发调控的出台。

  温柔的背后

  反差是如此之大。

  当前弥漫在房地产业内的乐观与之前一周的恐慌气氛截然不同。在新“国五条”出台前几天,地产股股价曾集体大幅下滑。

  2月19日,蛇年第二个交易日,A股市场上“万招金保”四大传统龙头股均出现大幅下滑,除万科外其余三股跌幅均超过6%,而当天约有90%的地产股出现不同程度的下跌,连累沪指跌破2400点关口。

  地产股暴跌的原因,则是业内流传的调控新政。

  在传闻中,新的调控可能会调整二套房首付,甚至可能局部收紧银根,针对房价过快的城市和区域出台限制房地产开发贷款的严厉政策,旨在逼开发商为保现金流而降价抛售,达到遏制房价的政策目的。

  这些传闻并非空穴来风,相关政府部门确实曾一度做好了相应的政策出台准备,但最后还是放弃了。

  最终政策未能落地的原因外界也能猜得一二,政府换届在即,不愿大动干戈。抑或是楼市已出现区域分化,一刀切的政策打击面太大。而在经历多年调控之后,中央政府也至少已明白,房价上涨过快的根子在于供应增长太慢,无法满足市场需求。而上述策略本质上依旧走的是抑制需求的思路,短期见效易,彻底根治难。

  房价上涨的猜想

  无论如何,市场对新“国五条”的评价已烙上“温柔”的印记。而另一个猜想也随之而来。房价是否就此无法遏制,将快速上涨?

  我们并不这么认为。

  在调控数年之后,区域市场已发生分化,目前面临房价快速上涨压力的,主要是一线城市及部分重点二线城市。而绝大部分三四线城市,房价早已失去迅速上涨的空间。

  有机构的研究数据表明,2013年1月份,一二三线城市新建商品房价格环比上涨幅度分别为1.9%、0.7%、0.3%。一线城市上涨的加速度早已同其他城市拉开距离。

  政府未落实更严厉调控的一个原因也正是如此。中央政府出台的政策难免不了“一刀切”,而这将无疑大大伤害恢复过程中的许多三四线城市。

  但这并不意味着政府会容忍主要城市的房价上涨。事实在眼下,包括广州等地已传来楼市调控收紧,原本一些模棱两可的政策边缘地,如今都被从紧执行。

  而在关于新“国五条”细则落实的报道中,又有关房产税试点可能扩容到北京这样的核心城市的猜测。

  政府的意图已经非常明确,他们不希望看到一线城市房价继续现在的增长速度。

  客观上来讲,至少在短期内,政府也绝对有手段达到这一效果。回顾之前传闻中的政策措施,整二套房首付,局部收紧银根,区域性的严厉制裁无疑都能在短期内见效。股市因此传闻而暴跌似乎也在说明,至少人们普遍相信政府有这个能力。

  调控风格

  能有所为,但却未出手。政府已就在观望。

  从某种意义上来讲,这或许缘于政府对于房地产市场调控思路的调整。从较浅的层面上而言,楼市宜“疏”不宜“堵”,持续抑制需求的“堵”策显然已无法长期见效,过去几年屡调屡涨的怪圈也正说明这一点,更为彻底的解决办法无疑是增加房源供给的“疏”策。从此次新“国五条”内容来看,对于确保土地供应的强调也延续了这一思路。

  从更深的层面来谈,“疏”策更多需要市场力量的介入。这不仅仅是不再轻易使用行政手段干涉市场那么简单,现有的许多行政干扰都需逐步退出,方能让市场正常运转起来。

  而解决问题的关键则在于进行更多的顶层设计,相信市场,制定规则,多运用长效机制手段,减少行政干扰,或许才是房地产调控的出路。

  端倪已经可以看到。例如新“国五条”中。在例如对于房地产税试点扩容的计划实质上都有政策调整的趋势。甚至在去年年底以来的官方讨论中,土地制度改革也常为人提及,这不禁让人期待,一项全面的土地制度改革,有可能在未来十年中发生。假若真如此,房地产业摆脱漫无边际的调控才有希望。(苏鑫)

责任编辑:杜鹃    编辑:小唐

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